北上广深二手房成交环比提升,业内预计行情将延续至下一季

刚刚过去的11月份,北京二手住宅网签量12545套,环比增长17.8%;深圳二手住宅成交3133套,环比增长12.9%;广州二手住宅整体网签成交套数10182套,环比增长8.77%;上海二手房合计成交16173套,环比增长约7.12%。

  市场短暂回温背后,固然有政策叠加影响,但更重要的因素是,当下市场成交很大程度有赖于“以价换量”。业内认为,降价等因素带动的需求具有短期性,后续市场走势还要视政策、房价等综合判断,但明年一季度季节性回升是确定的。

  一线城市交易回温

  降二套首付、放宽普通住宅标准等政策,正给深圳楼市带来些许变量。

  深圳市住建局最新披露的数据显示,11月份,深圳全市新房和二手房成交齐增,二手房表现尤为明显。当月新房成交2773套,环比增4.5%,同比增7%;二手住宅成交3133套,环比增12.9%,同比增44.5%;一手住宅成交量创近5个月新高,二手住宅成交量创7个月以来新高。

  波澜泛起的二手房市场中,龙岗区以925套成交位居第一,占比22.99%;其次是福田区,以752套成交占比18.69%;南山区667套居第三,占比16.58%;罗湖区成交635套,占比15.78%。

  11月23日起,深圳开始执行两条楼市新政:一是下调二套住房首付比例,二套住房个人住房贷款最低首付款比例统一调整为40%。二是享受优惠政策的普通住房标准有所松动,建筑面积小于144平方米、但总价高于750万元的住宅,将被纳入普通住宅的范畴,二手房交易时将节省不少税费。

  受此影响,乐有家研究中心监测显示,新政后客户看房量上涨,11月26日当日看房量达9月以来第二高点,接近“认房不认贷”政策后的最高值。从成交量看,乐有家门店成交环比新政前一周涨幅超过10%。

  “新政出来后,客户预约看房的明显增多,有性价比高的笋盘基本都会出手。我们感受到11月份的市场确实略有回升,大部分是置换型的客户,新政策的出台力度也比较符合预期。”深圳市龙岗区一位房产中介告诉第一财经,从数据和一线情况看,龙岗区当前市场确实比较活跃。

  北京近期虽没有新政出台,但二手房市场也出现躁动。根据北京市住建委公布的网签数据,11月北京二手住宅网签量为12545套,环比增长17.8%,同比增长16.7%。

  今年来,北京二手房市场经历了“波浪式”的行情。首个“波峰”出现在三月份,当月二手房网签量达到22192套,较一二月份大大提高;但此后市场开始缓慢下行,直到年中一直在“荣枯线”之下;“认房不认贷”等楼市政策出台后,市场在9月迎来第二个“波峰”,随后热度又于10月消退。

  如今,虽然与今年的高峰期相距甚远,但北京二手房再次来到“荣枯线”以上。一般而言,1.2万套是北京二手房月度网签的“荣枯线”,成交量在1.2万套~1.7万套之间属于比较正常的市场状态,高于2万套市场代表市场较热,低于1.2万套甚至1万套则说明市场流通性欠佳。

  一线城市中的广州也未掉队。据广州市房地产中介协会数据,11月广州市二手住宅整体网签成交套数和成交面积分别为10182套和102.10万平方米,环比分别增长8.77%和7.23%,二手住宅网签宗数在今年3月和4月后再度突破1万套,网签套数创下年内第二高位。

  除了番禺区和从化区,11月广州各区网签面积均有回暖,越秀区和海珠区环比增长明显,幅度为23.72%和10.35%;白云区、荔湾区、黄埔区和天河区环比增幅分别为6.79%、6.06%、1.43%和0.66%;外围的花都区、南沙区和增城区环比增幅分别为18.76%、17.93%和17.06%。

  广州市房地产中介协会认为,11月广州全市二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势,主要原因是“920”政策刺激持续,因部分区域放开限购,一些此前不具备资格的置业者购房需求陆续释放。在政策利好的背景下,为缩短房屋置换周期,部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,广州二手房成交上涨,主要有几个因素:首先,9月20日退出外围几个区限购,带动购买需求回升预期;其次,限购松绑、增值税免征期“5改2”、为子女入学提前购房等,促成二手房年底翘尾小高潮;新房推售量少,且以中心区少量推售的高价单位为主、供需错配,导致价格梯度合理的二手住房更受欢迎;广州新房和二手房倒挂形势不明显,导致刚需和改善多转向二手房,近期房企风险蔓延进一步扩大,更加剧了新房的观望情绪。

  上海方面,据网上房地产网签更新数据,上海11月份二手房合计成交16173套。整体来看,市场成交有所回暖,环比10月上涨约7.12%,平均每日签约成交套数约539套。

  业主降价促成交

  单从成交数据,并不能得出一线城市二手房的真相。实际上,降价成交才是当前市场的主流。

  在北京市昌平区一大型社区,一套建筑面积200平方米左右的房源正在挂牌出售。今年九月份,也即“认房不认贷”出台之后,该房源业主看到市场动向,将手中这套一层老房源挂牌,当时心理价位是490万。该社区是“北漂”聚集地,人口流动性强,房子挂牌后带看的人不少,近几周便有十组。

  然而,房子出手的过程并不顺利,三个月来该房源两次下调价格,如今业主已经折让70万元。负责该房源的中介告诉第一财经,11月份市场成交虽然还可以,但整体价格没之前高。“房源价格基本都在往下调,主要现在的购房者也不追价格,基本都是挑到自己满意的价格才会出手。”

  麦田房产统计的数据也显示,11月北京二手房挂牌价(麦田覆盖楼盘)和上月相比下降0.3%。挂牌价下跌的同时,11月北京二手房议价空间和上月相比扩大0.5个百分点,议价空间达到年内最大。

  业主对价格的信心与预期正在松动,有的选择下调挂牌价,有的则直接暂停出售、选择观望。据麦田房产数据,11月底北京二手房挂牌量环比下降0.9%。“一方面由于市场价格持续下行,部分业主选择下架房源,另一方面新增挂牌房源和10月相比也快速回落。”

  二手房出现波动的深圳,也是同样的景象。乐有家成交数据显示,当前房源成交价近八成低于指导价,11月全市挂牌价环比下跌0.9%,各片区挂牌均价仅有豪宅区域红树湾微涨0.3%,其余片区均为下跌或持平。

  在临近的广州,11月当地二手住宅网签均价为29221元/平方米,环比上月下降2.2%。与10月相比,天河、越秀当月网签均价有所上涨,分别为5.7万/平米和4.3万/平米,但海珠和番禺的价格跌幅较大,前者由4.2万/平米降至3.7万/平米,后者由2.9万/平米降至2.3万/平米。

  李宇嘉表示,广州业主“以价换量”的主要原因在于:几个外围区域退出限购后,业主趁机挂牌,其中多为前期投资客,希望尽快出货,降价售房意愿强烈;认房不认贷、退出限购等政策出台后,对市场刺激效果并不显著,导致业主开启降价挂牌。“二手房降价其实在下半年表现都很突出,比如7~10月份,广州二手房价环比分别为-1%、-0.6%、-0.7%、-0.8%。预计11月份环比跌幅依旧比较高。”

  上海二手房市场的整体价格也有所走弱。据“百盛房地产数据分析平台系统”监测数据,12月1日上海二手住宅基价均值为59503元/平方米,全市二手住宅价格环比下降0.88%。

  而在此前的10月份,一线城市二手房价环比已经由涨转跌,整体跌幅为0.8%,北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%,其中上海当月环比跌幅为0.8%。

  上海中原地产表示,上海进入改善时代,置换客户抛出二手住宅去打新,但就目前市场需求来看,买家观望心态严重。一方面,政策效应不及预期,市场期待更多利好落地,但迟迟没看到可能出来的信号;另一方面,低迷的成交量不足以支撑起价格企稳,交易周期变得很长,为了达成交易,成交价格只能一降再降,旺季走出比淡季还弱的行情。

  就后续一线市场的走势,李宇嘉认为,价格端预期将持续走弱,当前留存在市场上的,基本为刚需和改善,存量房足够大,价格梯度合理,为刚需和改善循环创造出条件,但房地产基本面并未好转的情况下,需求释放很容易出现短期回升后再次下滑的情况。降价、入学带动的需求也具有短期性,一方面超低价房源在减少,低价盘源消化完毕,后续价格下跌有限,加上购买力消耗,供需两端可能会在低位盘整。进一步的行情,寄希望于明年一季度,届时还要视政策、房价、新房供应等综合判断,但季节性回升是确定的。

文章转自https://finance.sina.com.cn/stock/hyyj/2023-12-05/doc-imzwxuyz1529128.shtml

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2023-12-05 14:24