广州成首个取消地价上限的一线城市,土拍重回价高者得

继放松楼市限购政策后,广州在土拍政策上也进一步放松。

  11月21日,广州公共资源交易中心官网挂出黄埔区一宗宅地出让公告。公告中提到,“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。这意味着,广州也开始取消土拍限价,打响一线城市取消地价上限第一枪。

  广州此前执行的土拍规则中,基本都会设置最高限制地价,触顶后转入竞配建面积、竞自持面积、摇号等方式确定最终竞买人,同时控制土拍溢价,涉宅地出让溢价长期控制在15%以内。

  最新挂出的黄埔地块,则大幅改变了以往的竞拍规则。根据出让公告,该地块位于黄埔区用地性质为二类居住用地兼容文化设施用地,土地面积3.77万平米,起拍总价为39.47亿元,将于12月22日进行限时竞价。

  公告也同时指出,竞买人必须使用自由资金,不得使用融资借款。对于建设期限也有了明确要求,竞得人须在土地交付后一年内动工,三年内竣工。这对于拿地企业也有了更高的要求。

  对于广州此次取消地价上限的举措,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这主要与当前的政策导向、转变市场态势及修复市场情绪有关。

  在新的房地产政策架构下,广州恢复“价高者得”的竞拍原则,意味着不再限制房价,也不再竞配建、竞自持。对开发商来说,就能根据房价水平直观地计算出利润空间,这一举措是在给市场让利、休养生息,提振市场拿地的积极性。

  在广州之前,下半年以来已有多个核心二线城市取消了土拍限价。

  截至11月21日,在22个进行集中供地的城市中,已经有18城恢复“价高者得”,目前仅剩北京、上海、深圳、宁波四个城市执行限地价政策。

  但宁波虽然没有取消限价,但也大幅提高了溢价上限。宁波在11月20日挂牌了两宗总价16亿元的住宅用地,将土地出让的溢价率上限由15%提高到30%。

  不少热点城市在取消地价后的首拍中,就出现了高溢价率地块,引发市场关注。

  10月30日,济南在解除土拍价格上限的首拍中,凤凰北路以西、商贸城路以南住宅组团地块吸引了7家房企进行了241轮竞价,刷新了济南土拍2018年以来的土地竞价轮次最高记录,溢价率也高达53.1%。另一宗彩石地块经过236轮竞价,最终的成交价溢价率达50.17%。

  11月初,合肥取消限价后的首场土拍中,两宗分别位于滨湖金融板块和包河区的地块,溢价率也超过了30%,分别为44.89%和33.95%。并且在此次拍地中,其中一幅地块还创下了合肥新的楼面地价记录。

  取消土拍限价,正成为各地楼市放开限购、限贷后,房地产调控政策转向的新方向。

  今年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,其中就提出建议取消土地拍卖中的地价限制,随后多个城市积极做出响应。

  包括广州在内的多个城市之所以开始取消土地限价,主要意图都在于提振低迷的土地市场。

  今年1-10月,广州土地出让金为951.5亿,同比下降了7.6%;总成交建面555.2万平米,同比降幅为22.8%。

  从全国土地市场的成交情况看,成交量也处于下滑。根据统计,今年10月全国土地出让金3761亿元,同比下滑29%。1-10月,全国土地出让金28629亿元,较2022年同期下滑26%,较2021年同期下滑48%。

  另一方面,当前市场预期较弱,竞拍开发商不会很多,不会诞生高溢价地块,利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复,带动下游的商品房市场。

  今年以来,广州宅地土拍市场分化现象相当明显,多宗中心城区核心地段宅地竞争激烈,近远郊区域宅地多以底价成交或中止交易。根据中指研究院统计,今年广州共有10宗宅地触顶摇号成交,主要分布在天河区、海珠区、荔湾区、番禺区等中心城区及近郊热点板块。

  中指研究院华南分院总经理杨红侠表示,此次取消“限地价”政策,有望进一步提升中心土拍热度,促进市场预期的边际改善,带动新房市场回暖,加快市场筑底进程。

  李宇嘉也认为,此举预期会提振开发商拿地的积极性,对后续卖地也起到积极效果。但是,如果不设地价上限,如果开发商参拍多,溢价率收窄,也可能导致效果减弱。因此,具体效果要看具体地块。

  目前市场情绪仍比较低迷,新房、二手房价格继续下降,二手房挂牌、新房批售都在高位,需要市场消化到一定程度,有了触底的迹象,供地新政的效果将会显现。

文章转自https://finance.sina.com.cn/jjxw/2023-11-21/doc-imzvkmwr9602217.shtml

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2023-11-22 10:21