十年房价涨超200% “最牛风投城市”合肥沸腾与反转

2022-01-05

2020年,合肥国资以超百亿元战略投资蔚来,把濒临崩盘的蔚来拉回正轨,结果蔚来股价大涨,合肥浮盈超千亿。这个曾经的小透明省会,一下子成为诸多二三线城市的学习对象,被誉为“最牛风投城市”。

  在此之前,合肥已经低调努力了近20年,从一个中部经济带中的GDP垫底省会,变成了长三角城市群中的TOP8。

  近十年,合肥的GDP总量增幅达到272%,在全国城市中排名第二;十年间,合肥房价的涨幅也达到了206%。经济起飞的同时,人口大幅涌入,合肥的楼市也沸腾了。“身边所有的亲戚都想去合肥买房。”有安徽人直言。

  2021年是楼市的反转之年,合肥并不例外。经历“四六新政”和二手房指导价出台后,合肥的新房和二手房市场双双步入冷静期,不仅“万人摇”消失了,甚至有新盘推出来后“0登记”,更有顶级学区房价格腰斩。

  20年来苦心孤诣布局高新产业(44.480-0.50-1.11%)的合肥,产业和人口表现正愈发出色,未来楼市将走向何方?

  合肥的逆袭

  “我大学毕业那会儿,2006年,身边的安徽同学们都以去南京、芜湖工作安家为目标,合肥的存在感极低。突然间,也不知道什么时候起,我发现身边的安徽人都想去合肥了。”在安徽滁州出生、在合肥读大学的王耀楠对第一财经表示。

  合肥有着“小透明”的历史,在众多省会城市中一度显得很落寞。

  其知名度曾经远不及六朝古都南京、西子湖畔的杭州,也比不上“豫章故郡,洪都新府”的南昌以及崔颢笔下“此地空余黄鹤楼”的武汉,甚至还不如拥有趵突泉、大明湖的济南。

  过去,合肥的省城向心力非常不足。不仅不了解安徽的外省人,会把南京当做安徽省会,就连在安徽省内,不少“小兄弟”都心向南京。

  然而,合肥极具进取心,2004年中央提出“中部崛起”战略,合肥抓住了这个契机,用近20年的时间,跑出了黑马的速度。近年,合肥发展出“以投带引”的招商引资模式,更是从默默无闻的边缘城市,一跃成为炙手可热的明星,被外界誉为“最牛风投城市”。“合肥模式”已经成了许多二三线城市研究与学习的对象。

  根据国家信息中心组建的中国经济信息网数据,合肥2004年时的GDP仅为0.07万亿,在6个中部经济带省会城市中排名垫底,GDP只有长沙、郑州的一半,约为武汉的三分之一,在长三角城市群中更加排不上号。

  但到了2020年,合肥的GDP突破万亿,在全国城市GDP排名中,合肥用近20年时间前进60多名,成为了中国城市GDP前二十强。

  近十年,合肥的GDP总量增幅达到272%,在全国城市中排名第二,仅次于基数比较低的贵阳。

  2014年,合肥与南京、杭州一起携手跻身长三角世界级城市群副中心,正式加入长三角俱乐部。2021年前三季度,合肥的GDP体量已经稳居长三角TOP8。

  逆袭后的合肥,像发生了奇妙的化学反应,从安徽本省人都看不上的小透明省会,突然变成了大家都想去的地方。

  2021年合肥城区人口突破500万,全市常住人口逼近千万,人口数量跃居长三角城市第六位,近10年新增人口191万人,增量居长三角城市第3位,年均增长2.3%,高于全国1.8个百分点。

  房地产短期看政策、中期看经济、长期看人口。政策、经济红利和人口红利齐备的合肥,无可避免地走入一段楼市的沸腾期。

  楼市大反转

  近十年合肥的GDP增长了272%,合肥房价的涨幅也达到了206%。

  根据新安大数据研究院,合肥房价从2010年的6051元/平方米涨至2020年的18516元/平方米。而在2008年时,合肥房价均价仅3748元/平方米。

  2020年下半年至2021年上半年这一波上涨更是令人印象深刻,“一房难求”“异常火爆”等词语频频见诸于媒体报道和网络论坛中。

  据国家统计局发布的2021年1月份70城商品住宅销售价格变动情况,合肥新建商品住宅指数环比上涨0.9%,涨幅位居70个大中城市第三位。跟2020年同期相比,2021年1月份合肥新建商品住宅销售指数上涨4.3%,创下15个月新高。二手住宅销售价格指数环比上涨0.6%,保持了连续11个月的上涨态势。

  在一片喊涨的态势下,已经在上海成家立业的王耀楠,2021年上半年也忍不住去合肥买了一套房,“我们老家有点条件的,都往合肥跑,家族亲戚里,就没有不在合肥买房的”。

  过去,芜湖、滁州、马鞍山三座安徽城市与南京关系颇为紧密,被并称为“滁马芜”。王耀楠称,据他近几年对老家的观察,不少人其实已经“倒戈”合肥。“南京毕竟是省外,以前是合肥的经济实在不好,现在合肥起来了,又是安徽的省会,心理上还是觉得更亲近些。”

  留在合肥的高学历人才也在变多。过去合肥虽然拥有高等教育排名前十的中科大,但留不住中科大的人才颇为人诟病。但根据中科大公布的就业数据,到2019年时,中科大直接就业人数为2668人,其中23%(622人)的人都选择留在安徽,占比最高。此外,21%(561人)去了上海,另外分别有288和284人选择了浙江和江苏。

  “合肥近几年科技型企业发展迅速,无论是工业立市还是创新高地的战略,都跟国家发展方向契合,高新区那边多了很多高新技术研发公司,我觉得前途还是很光明的。”一位2018年从安徽大学毕业后留在合肥的毕业生表示,现在无论是中科大、合工大还是安徽大学,都有和企业间的校企合作,理工科学子的实习机会比过去多了很多,留在合肥的意愿更强烈了。

  在过去的十年里,合肥市政府通过产业引进和资本投入的方式,建构了自己的高新制造产业集群。目前国家科学中心和三个国家实验室先后在合肥落户,显示面板、集成电路、人工智能这一类高新技术产业在合肥大量聚集。

  芜湖人钱荃也认为,合肥近年确实发展得很好,身边不少芜湖朋友也去合肥买房。“大概是08年的时候,芜湖的房价跟合肥差不多,甚至还贵一点,芜湖是省内公认的好地方,现在看来,还是合肥发展潜力大,更看涨,毕竟是集全省之力发展起来的中心城市,现在确实形成了对全省的辐射力和对人口的吸引力。”

  相比南京,钱荃认为合肥更适合普通老百姓(50.540-0.53-1.04%)去安家落户,“门槛低,南京确实很好,但是房价四五万起步了,有多少人能买得起”。

  在一片喊涨声中,2021年3月份,合肥楼市来到了火爆的顶点。开发商捂盘惜售、捆绑销售,中介索取号头费、茶水费,在合肥房价最高的政务区核心商圈一小区的业主,甚至成立了“房价指导委员会”,要求卖房者要按照“指导价”挂牌,并称“任何贱卖行为必将受到全体业主的唾弃”。

  面对楼市过热以及各种乱象,合肥开始出手调控。

  2021年4月6日,合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,涵盖热点学区学位制、热点区域二手房限购措施、热点楼盘“摇号+限售”等八大方面。当月月底,合肥二手房限购区成交面积跌幅超60%,交易价格下跌10%左右。

  不过,合肥新房的热度仍然高涨,一房难求,今年7月,合肥一新盘甚至出现“万人摇”。于是8月24日,合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室再连发两则通知,明确合肥市建立热点学区二手住房交易指导价发布机制,增加二手房限购区域。

  在这之后,合肥楼市终于开启反转。有顶级学区房的二手房房价从6万元/平方米跌至3万元/平方米,几近“腰斩”;也有新盘在去年12月推出后,竟然“0登记”,无人问津。

  去年上半年在合肥瑶海区买了一套80多平方米住宅的王耀楠表示:“二手房房价确实跌了,我也亏了一些。”不过他表示,自己并不是炒房,而是买来给父母养老。他认为合肥的城建比老家更好,房子附近有配套的绿道、花园,父母满意就行。

  板块分化加剧

  自合肥打出热点区域二手房限购、热点学区学位制、热点楼盘“摇号+限售”等一系列政策组合拳后,合肥楼市便开始调头向下。未来,这座“经济黑马”城市的楼市,将会走向何方?

  “合肥楼市目前的下行状态,是调控政策叠加全国房地产大环境影响造成的,都说长期看产业和人口,合肥的经济发展和人口红利仍在上升期。”一家TOP30房企的投资研究人士对第一财经表示。

  该人士认为,相比全国其他经济圈,长三角地区具备更强的吸附力,人口、经济规模优势显,合肥是长三角一体化“1+5核”之一,对合肥的看好,即是对长三角一体化发展前景看好。

  不过她表示,合肥九区房价过去5年几乎一路攀升,未来将很难再重演,板块分化将加剧。从区域来看,政务区、滨湖新区、高新区、经开区拥有各自明确的定位和产业,更加具备增长潜力和保持稳定的底气。

  从定位来看,目前房价最高的政务区,均价保持在3万左右,是合肥市政府驻地,定位是市级行政中心,兼金融,文化,体育中心;滨湖新区则为省政府驻地,定位是省级行政中心,兼金融、文化、会展旅游休闲中心;高新区定位高新技术产业研发与制造基地,经开区则定位为战略性新兴产业制造基地。

  “合肥能喊出‘大湖名城、创新高地’的口号,是有底气的,合肥一直尊重科技、知识,从上个世纪60年代克服困难接纳中科大,到2008年拿出三分之一的财政收入支持京东方,再到2020年入股蔚来汽车,合肥一直重视长期的科技和产业价值。从房地产规律来看,拥有产业和人口增长的地区更具备稳定性。”上述TOP30房企的投资研究人士表示。

  以合肥与蔚来的合作为例,合肥救了蔚来,蔚来投桃报李,双方共建的新桥智能电动汽车产业园,将集聚大量上下游产业链并带来就业。2020年4月开工后,8月蔚来新桥工厂就已经主体结构封顶。2021年,蔚来交付新车91429台,同比增长109.1%,合肥这笔投资能带来的不仅仅是账面上的浮盈,更是地区长期的产业发展。

  买房买亏了的王耀楠也认为,合肥目前的调控措施是必要的,楼市应该回到冷静状态,他相信合肥未来的长期发展潜力。“只要不是炒房的,不会在意一时的上涨和下跌。”他说,老家还有不少亲戚家的孩子,都希望毕业后能到合肥谋到一份不错的工作。

  凭借产业能力,合肥楼市将走向稳定,不会出现大起大落,是当地业内人士的共识。克而瑞地产研究也认为,安徽省内三四线城市外来人口普遍偏好就近迁移,作为省会,合肥已然成为省内外来人口第一聚集地,因此,近三年合肥也是房企践行以城市圈发展为核心、投资回归一二线的战略的落脚点之一。整体回顾合肥2021年的三次集中供地,市场热度走势为“热—凉—小幅回温”,本土民营企业持续表现积极。总体来说,合肥楼市有近虑、无远忧。

文章转自https://finance.sina.com.cn/jjxw/2022-01-05/doc-ikyakumx8364926.shtml

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